Sınır oranı. Gayrimenkul yatırımında, tavan oranının bir yatırımı dikkate almak için en sık kullanılan metriklerden biri olduğunu çabucak öğreneceksiniz. Bu, bir yatırımın finansal sonuçlarını değerlendirmenin kolay bir yoludur, ancak bu makalede göreceğiniz gibi sınırlamaları vardır.
Giriş
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi, kapitalizasyon oranının hesaplanmasıdır. Bir tanım gibi. Maksimum bahis aşağıdaki gibi hesaplanır ve belirlenir. Örneğin bir bina 10.000$ net işletme geliri elde ediyor ve 100.000$'a satıyorsa oran 0.1 olarak hesaplanabilir. Marjinal oranlar yüzde olarak ifade edildiğinden bunu yüzde 10 olarak okuyoruz. Bu hesaplamanın basitliği, bilinmeyen bir rakamı çözmek için onu hızlı bir şekilde yeniden düzenlemenize olanak tanır. Yukarıdaki örnekte, NOI'yi ve değeri biliyoruz, ancak yalnızca NOI'ye ve üst sınır oranına sahip olsaydık, değeri kolayca belirleyebilirdik. Bunun faydası açıktır, çünkü her zaman üç bilgi parçasına da sahip olmayacaksınız. karlıDoğrudan büyük harf kullanma yönteminin yaklaşımı fotoğrafta aşağıda görülebilir. Bu bir emlak örneğidir.
Gelirin doğrudan kapitalizasyonu yöntemini kullanmanın kapsamı
Sınır oranı çok hızlı ve kolay bir şekilde hesaplanabildiğinden, yatırımcıların ve diğer gayrimenkul profesyonellerinin bir yatırımı diğeriyle karşılaştırmak için kullandıkları sayı haline geldi. Her ikisinin de çılgınca farklı liste fiyatlarına ve gürültüye sahip olduğu iki yatırım söz konusu olabilir, ancak her biri için aynı üst sınır oranı geçerliyse, bunları kolayca karşılaştırabilirsiniz.
Profesyonel değerleme uzmanları ve gayrimenkul yatırımcıları, değerleme için farklı yaklaşımlar kullanır. Doğrudan büyük harf kullanma yöntemi bunlardan sadece bir tanesidir ve daha önce tanıttığımız aynı formüle dayanır. Mali terminolojide yöntem binayı “kalıcı” olarak değerlendirir. Aslında, bu hesaplamanın arkasındaki matematik, yatırımın süresiz olarak getiri sağlamaya devam edeceğini varsayar.
Sınır oranı, yatırımcıların beraberinde getirdiği çeşitli riskler için bu gelir akışına uyguladığı "indirim" işlevi görür. potansiyel problemler ve maruz kalabileceği kayıplar. Üst sınır oranı bize basitçe yatırımcıların gelecekteki bir gelir akışı için kabul etmeye istekli oldukları gelirin fiyata oranını söyler.
Hangi NOI'sin kullan
Bu, bir yatırımcının kapitalizasyon oranlarına bakarken her zaman sorması gereken bir sorudur. Genel kabul görmüş bir NOI yoktur. Bu, yatırımcılar için belirli bir yatırım için piyasa değeri oranını belirlemeye çalışırken bir sorun yaratır. Söz konusu mülkün bitişiğindeki mülkün, NOI'yi şişiren sadece “aracı” rakamlarda olabileceği halde “yüzde yedi içinde” sattığını duymuş olabilirler. NOI daha yüksek veya daha düşükse, bunun varlığın işlem gördüğü gerçek üst sınır oranı üzerinde doğrudan bir etkisi olacaktır. Bu nedenle, karşılaştırılabilir piyasa performansını değerlendirmek için ekibinizle birlikte çalışmanız ve geçerli olduğunu düşündüğünüz oran sınırlarını dikkatlice gözden geçirmeniz önemlidir.
Bu yöntem ne zaman kullanılmalıdır
Cap oranları ve değerlemeye doğrudan kapitalizasyon yaklaşımı, bir yatırımcı olarak araç kutunuzda bulunması gereken yararlı bir araçtır. Bu, işlemin hızlı bir şekilde analiz edilmesini sağlar ve kritik bir mercekle sistematik olarak yapılırsa güçlü bir teknik olabilir. Ancak buna ek olarak pek çok yardımcı veya alternatif değerlendirme yöntemi vardır. Bu hesaplamadan daha fazlasını ne zaman yapmanız gerektiğini bilmek, ticaret analizi yeteneklerini geliştirirken önemli bir beceri setidir.
Yöntem formülünün türetilmesi
Gayrimenkul yatırım analizinde, kapitalizasyon oranı net işletme gelirinin gayrimenkul değerine oranına eşittir. Karşılaştırılabilir mülklerin kapitalizasyon oranları,bir mülkün gerçek değerini elde etmek için net işletme gelirinin iskonto edilmesi.
Diğer yatırımlar gibi, gayrimenkul de gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değeriyle değerlenir. Gayrimenkul değerlemesi için iki yöntem vardır: doğrudan kapitalizasyon yöntemi ve indirgenmiş nakit akışı yöntemi. Doğrudan aktifleştirme seçeneğinde, net işletme geliri ile ölçülen mülkten gelen gelir akışı kalıcı olarak kabul edilir ve mülkün değeri NOI'nin iskonto oranına bölünmesine eşittir.
Formül
Doğrudan büyük harf kullanımı yöntemini kullanan mülkün değeri, sürekli ödemenin bugünkü değeri formülüyle belirlenir:
r, kapitalizasyon oranıdır ve NOI, net işletme geliridir. Doğal olarak, hesaplamada NOI büyüme oranlarını içerir. Marjinal oran r, iskonto oranı i eksi büyüme oranı g'ye eşittir. Bunlar, doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi formülü için değişkenlerdir.
Yukarıdaki denklemi yeniden düzenleyerek, r için matematiksel ifadeyi elde ederiz. Kapitalizasyon oranı r, net işletme gelirinin (NOI) karşılaştırılabilir mülklerin değerine oranına göre belirlenir. Eşit Gelir NOI - tüm işletme giderleri, onarım ve bakım, sigorta, emlak vergileri, kamu hizmetleri vb. hariç mülk. NOI, net nakit akışlarının eşit olmayan bir ölçüsüdür, yani herhangi bir faiz giderini veya diğer sermaye maliyetlerini ve bunların yanı sıra herhangi bir faiz giderini düşürmez. mülkün değeri ve maksimum oran.
Marjinal Oranlar
Mülkün değerlemesi için kullanılan marjinal oranlar, mülkün yeri, büyüklüğü, mülkün niteliği (konut ve ticari), kiralama süresi (kısa veya uzun vadeli) açısından değerlemesi yapılan mülke çok benzeyen gayrimenkul işlemlerinden olmalıdır., yaş, yani belirlenen onarım ve iyileştirme maliyetleri, vb.
Doğrudan gelir kapitalizasyon yöntemini kullanma örneği
Aşağıdaki veriler göz önüne alındığında, B ve C mülkünün satışı için mevcut bilgiler kullanılarak elde edilen marjinal oran kullanılarak A mülkünün değeri hangisi en uygunsa. İş değerlemesinde doğrudan aktifleştirme yöntemine bir örnek:
| Mülkiyet | A | B | C |
| HAYIR | $1, 000, 000 | 2.000.000$ | 15, 000, 000$ |
| Değer | ? | 25, 000, 000$ | $150, 000, 000 |
| Kira süresi | 10 yıl | 8 yıl | 3 yıl |
| Kiracı sayısı | 2 | 3 | 10 |
B özelliği, C özelliğinden çok A özelliğine benzer, bu nedenle, B özelliği bilgisinin değerinden ve NOI'sinden elde edilen büyük harf kullanım yüzdesini kullanarak A özelliğinin değerine ihtiyacımız var.
Yukarıda kullanılan üst sınır oranı, karşılaştırılabilir arasındaki farkları yansıtmak için yukarı veya aşağı ayarlanabilir.mülk (yani mülk B) ve değerlendirilmekte olan mülk (yani mülk A).
Doğrudan büyük harf kullanımı ve indirimli nakit akışı analizi
Birçok ticari emlak komisyoncusu, borç veren ve mal sahibi, gayrimenkul değerlemelerini gelir yaklaşımını göz önünde bulundurarak kullanır. Doğrudan aktifleştirmeden elde edilen değerleme, indirgenmiş nakit akışı (DCF) analizidir. Doğrudan bir kapitalizasyon değerlemesi için, stabilize net işletme geliri (NOI), piyasa kapitalizasyon oranına bölünür. Tahmini maliyet, DCF analizi, analiz döneminin sonunda beklenen ters çevirme maliyetiyle birlikte NOI ile birlikte her yıl bir tahmin gerektirir. Tipik olarak, bir analist, getirileri tahmin etmek için kazanç kapitalizasyonunu kullanır. Bu beklenen nakit faydalar daha sonra bir değerleme piyasasına ulaşmak için uygun bir oranda iskonto edilir. Yatırım risklerinin değerlendirilmesinde doğrudan aktifleştirme yöntemi yaklaşık olarak aynı kurallara göre değerlendirilir.
Net işletme geliri tahmini
Bu hesaplamalar basit ve anlaşılır olsa da, değerleme uzmanının veya değerleme uzmanının varsayımlarına bağlıdır. Doğrudan büyük harf kullanımı kullanılırken, stabilize NOI'nin özelliklerinin değerlendirilmesi gerekir. Bu değerleme, pazar alanındaki karşılaştırılabilir mülkler için pazar verilerine dayanmaktadır; Değerleme uzmanının mülkün nasıl performans göstermesi gerektiği konusundaki görüşünü temsil eder. Bir değerleme uzmanının görüşü piyasa verilerinin gözlemine dayandığından, onun NOI tahmininde hata bulmak zordur. Pazar "yeterli" olduğunda, "stabilize edilmiş NOI" kavramı özellikle yararlıdır. Ancak, özeliki endişe alanı.
İlk olarak, değerleme sırasında mülkün önemli bir boşluğu varsa ne olur? Açıkçası, hiç kimse önemli, kalıcı bir boşluk beklentisiyle gayrimenkul geliştirmez. Böylece değerleme uzmanı, gerçek açık pozisyonların özelliklerinden ziyade açık pozisyonların pazar payını kullanabilir. Bu, öğenin değiştiricisi için artan bir NOI ile sonuçlanır ve değiştiricinin değerini şişirebilir.
İkincisi, bir mülkün gelecekteki NOI'sinin artan alan talebi nedeniyle artması bekleniyorsa ve bu da daha yüksek kira oranlarına yol açarsa, NOI'nin bir yıllık doğrudan kapitalizasyonu mülkün değerini düşürebilir. DCF analizi kira oranı, boşluk oranı, tahsilat kayıpları ve işletme maliyetleri içinde yıllık ayarlamalara izin verdiğinden, DCF analizi bir alıcının zaman içinde NOI artışını tahmin etmek için kullanılabilir.
Örneğin, mülkün önümüzdeki üç ila beş yıl içinde tamamen kiralanması beklendiğinde, yaşam maliyeti istenen seviyeye düşürülebilir. Beklenen değişikliklerin bu spesifikasyonu, dönem boyunca gerçekçi NOI tahminleriyle sonuçlanır - bir yılın NOI'sini aktifleştirmekten çok daha iyi bir sonuç. Ancak diğer yandan, boşluk oranının üç yıllık bir süre içinde azalacağını varsayarsak, bu durum, NOI'nin şişirilmesine neden olabilir.
DCF analizi, bunun gibi durumlar için mükemmeldir. Bununla birlikte, bir mülkün tamamen kiraya verildiğini bilmek söz konusu olduğunda DCF analizi çok yararlı değildir. Bir dizi eşit yıllık nakit akışının bugünkü değeri, eşdeğerine eşittir.kapitalize edilmiş değer. NOI'de önemli bir değişiklik beklenmediğinde DCF analiz özelliklerini kullanmak bir hata değildir. Ancak, değerleme raporunun kullanıcıları, bu yöntemin sonuçlarının, doğrudan kapitalizasyonun doğru uygulanmasıyla elde edilenlerden daha iyi olmadığını bilmelidir. Yatırım risklerinin değerlendirilmesinde doğrudan aktifleştirme yöntemi yaklaşık olarak aynı kurallara göre değerlendirilir.
Büyük harf kullanımı ve indirim oranları seçimi
Teorik olarak, bir yıllık NOI'nin kapitalizasyonuyla ilgili endişeler hariç tutulmuştur. Değerleme uzmanının piyasa kapitalizasyonunu belirleme becerisi, karşılaştırılabilir satış oranı - bu büyük bir rol oynar. Piyasa değeri oranı, tamamen kiralanan bir mülkün kaderine ilişkin alıcı beklentilerine karşılık gelen kalemlerle karşılaştırılabilir bir boşluk oranına sahip mülk satışlarından türetilirse, değer, düzeltilmemiş NOI ve piyasa değeri oranından tahmin edilebilir.
Gelecekte ücret fiyatlarının özelliklerinde NOI artışı bekleyen alıcılar da bu beklentileri yansıtır. Her iki durumda da beklentiler, gözlemlenen fiyat kapitalizasyonuna yansıtılır. Bulunamayan nesneleri eşleştirmek gerektiğinde bir değerlendirici sorunu ortaya çıkar. Bu durumda, değerleme uzmanı bir kapitalizasyon oranı geliştirmeli ve NOI'yi mevcut en iyi emsallerden tahmin etmeli ve tüketici beklentilerini yansıtan bir piyasa değeri tahmini üretmelidir.
DCF'yi analiz etmek için uygun bir indirim oranı kullanılır ve NOI tahminlerideğerler. Bir gayrimenkul piyasasını değerlemek için DCF analizi kullanıldığında, iskonto oranı, karşılaştırılabilir emlak verileri kullanılarak piyasadan çıkarılmalıdır. Dolayısıyla, ilgili karşılaştırılabilir verilere duyulan ihtiyaç DCF analizi ve doğrudan büyük harf kullanımı için aynıdır. Yatırım analizi için DCF analizi kullanıldığında, beklenen nakit akışlarını iskonto etmek için gerekli getiri oranı kullanılmalıdır.
Zor bir seçim
Doğrudan büyük harf kullanımı ve DCF analizi - her biri belirli durumlarda uygundur. Özellikle, doğrudan büyük harf kullanımı, istikrarlı NOI analizi özelliklerini beklemek için uygundur; DCF, değişen NOI'nin beklenen özelliklerine çok uygundur. Uygun bir kapitalizasyon oranı ve iskonto oranı seçmek bazen her iki yöntem için de zor olabilir. DCF analizinin ana avantajı, analiz periyodu için NOI'yi tahmin etmek için gereken verileri toplarken, kişinin mülkün perspektifi hakkında bilgi sahibi olması gerektiğidir.
DCF analizi dikkatli bir değerlendirme gerektirir. Belirli bir alan türü ve işletme maliyetleri için beklenen arz ve talebin kapitalizasyon oranı. Düzgün bir şekilde yapıldığında, bu tür bir analiz, doğrudan büyük harf kullanımı yoluyla belirgin olmayan bilgiler sağlayabilir. Bununla birlikte, genellikle DCF analizinin birincil kullanımı, doğrudan bir kapitalizasyon değerlemesinin piyasa değerini doğrular. DCF analizinde kullanılan tahminler bazı NOI mülkleri için daha doğru olabilse de, piyasa değeri doğrudan kapitalizasyon tahmininin bağımsız teyidi uygun bir indirim gerektirir.oranlar.
Sonuç
Modern dünyada çok sayıda ekonomik enstrüman var ve bunları anlamak oldukça zor. Bu makalede, doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi ayrıntılı olarak analiz edilmektedir. Bu, ekonomide sıklıkla kullanılan çok faydalı bir tekniktir. Artık okuyucu buna aşinadır ve kullanabilir. Herhangi bir iş biçiminin veya gelir nesnesinin değerlemesinde gelirin doğrudan kapitalizasyonu yöntemi, minimum riskle başarılı bir iş kurmaya yardımcı olur.
